No Brasil, existe a chance de se tornar dono de algo por diversas maneiras diferentes. Claro que a mais comum é a compra e venda. Mas já pensou em se tornar dono de uma propriedade sem precisar desembolsar tanto dinheiro assim? Não é tão simples, mas através da usucapião isso é possível. Nós já falamos anteriormente sobre esse assunto (clique aqui e confira). Em breve resumo, a usucapião é a possibilidade de adquirir uma propriedade através da posse prolongada de um bem. Esse bem pode ser móvel (como um carro) ou imóvel (como uma casa). Todavia, a forma mais comum de usucapião é com os bens imóveis. Nesse sentido, por existirem diversos tipos de usucapião, com tantas características e requisitos diferentes, podemos dividi-los em espécies. Neste artigo, iremos abordar apenas as principais. São elas:

• extraordinária;
• ordinária;
• rural;
• urbana;
• coletiva;
• entre cônjuges ou entre companheiros.

1) USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA

Esse talvez seja um dos tipos de usucapião mais comum presente no Código Civil. É aquele em que alguém está na posse contínua, mansa e pacífica de algum bem imóvel por 15 anos, por exemplo, com intenção de se tornar proprietária e atuando como dona dela.

Ela basicamente se dá por conta da posse e do tempo. Isso acontece porque o modo em que a posse foi iniciada, nesse caso, não interfere para o Direito. Mesmo que a propriedade tenha sido invadida de maneira violenta, se o proprietário original não buscar ter a posse de volta, predomina a função social da propriedade. Ou seja, ela deve cumprir seu papel de abrigar aqueles que mais necessitam.

Não é que o Direito queira proteger quem invadiu a propriedade. Na verdade, a usucapião é um “Direito da coisa”. Em outras palavras, o legislador busca zelar pela propriedade para que ela cumpra sua função social. Se o proprietário original ficar 15 anos sem buscar reaver a posse, presume-se que ele não está tão interessado assim em sua propriedade.

Todavia, temos uma grande exceção. O prazo original de 15 anos pode diminuir para 10, se a propriedade em questão for a moradia de quem solicita a usucapião. Nesses casos, deve-se comprovar que a propriedade é realmente utilizada como moradia, sendo que a doutrina não considera apenas o pagamento de IPTU como prova suficiente.

2) USUCAPIÃO ORDINÁRIA

Essa usucapião é bastante semelhante à extraordinária, pois a posse, aqui também, deve ser contínua, mansa e pacífica. Além disso, o possuidor deve ter o objetivo de se tornar proprietário e atuar como dono.

Mas, então, no que ela difere? Bom, na usucapião extraordinária, a maneira que a posse foi iniciada não importava muito. Já nesse tipo de usucapião é o que faz a diferença. O possuidor, para ter acesso à usucapião ordinária, necessita ter justo título e boa-fé, sendo que esses dois termos se complementam. O justo título deve ser algum comprovante de que a pessoa adquiriu o bem, como por exemplo, contrato de compra e venda.

Você deve estar se perguntando: “ué! se alguém já tem um título de propriedade, por que estaria entrando com um processo de usucapião?” Acontece que esses títulos que servem para comprovar a aquisição de um bem podem apresentar defeitos ou falhas formais, de maneira a comprometer a validade daquela propriedade.

Na prática

Vamos imaginar uma situação para entender melhor: considere que João comprou uma casa de Pedro. Só que Pedro não é o verdadeiro dono e João não fazia ideia disso. Portanto, essa venda não estaria certa do ponto de vista jurídico. Mesmo assim, existe, no Direito, algo chamado de boa-fé. Ela é uma presunção de que as pessoas fazem as coisas de bom grado e de maneira correta. Sendo assim, João comprou a casa sem ter ideia de qualquer problema.

Dessa forma, como o título que João pertence apresenta falhas do ponto de vista jurídico, ele não pode ser considerado proprietário ainda. Daí entra a usucapião ordinária, para favorecer ao possuidor de boa-fé, com justo título, a adquirir sua propriedade.

O tempo necessário de posse é de 10 anos, podendo ser reduzido para cinco, se aquela propriedade for moradia do possuidor ou se ele fizer obras ou serviços de caráter produtivo.

3) RURAL

Entre os tipos de usucapião existe ainda o rural. Esse, como o próprio nome diz, é o que funciona apenas em zonas rurais. Ela é a usucapião mais antiga do nosso sistema jurídico, estando prevista em nosso ordenamento desde a Constituição de 1934. Mas, desde aquela época, ela já sofreu algumas alterações.

Suas características se distinguem da ordinária e da extraordinária em diversos aspectos. A primeira grande diferença está no decurso do tempo. Para a usucapião especial rural, ela deve ser de cinco anos, apresentando posse mansa, pacífica, contínua, sem interrupção e tendo o possuidor vontade de ser dono se comportar como tal. Além disso, ela possui outros rigores técnicos como a área de terra em zona rural que pode ser usucapida. Essa não pode ultrapassar de 50 hectares.

Ademais, diferentemente das outras espécies já mencionadas, o possuidor DEVE fazer daquela propriedade sua moradia (não é mais facultativo como a extraordinária e a ordinária). Além do mais, o morador tem a obrigação de tornar aquela terra em propriedade produtiva, trabalhando nela. Dessa característica que surge a denominação de usucapião “pro labore”, também aplicada aqui. O objetivo desse instituto é a fixação do homem no campo, permitindo que, com isso, ele tenha, além de um lugar para morar, um meio de sustento para a sua família.

4) URBANA

Assim como na especial rural, o tempo necessário para que usucapião especial urbana seja possível é de cinco anos. Entretanto, ela apresenta outras características específicas que a tornam um dos tipos de usucapião único.

Nessa ocasião, a pessoa não precisa trabalhar na residência, apenas morar. Sobre a posse, essa deve apresentar as mesmas características da especial rural. E, a área da propriedade é diferente, afinal, estamos falando de uma zona urbana. Nesse sentido, ela deve ser de, no máximo, 250m². Por fim, outro atributo é que o possuidor não pode ter qualquer outra propriedade rural nem urbana.

5) COLETIVA

A usucapião especial coletiva muito se assemelha à usucapião especial urbana. Ela tem as mesmas características da posse (mansa e pacífica) e o possuidor deve ter a vontade de se tornar dono e atuar como tal. Além disso, ele não deve ser proprietário de nenhum outro imóvel (rural ou urbano) e, ainda, o tempo para usucapir é o mesmo: cinco anos sem interrupção.

Entretanto, é evidente que esse modelo de usucapião possui suas próprias particularidades, uma delas, é a área que pode ser usucapida. Essa área é de, no mínimo, 250m², sendo que não há limite máximo previsto. Nesse sentido, a usucapião especial coletiva, apresenta uma característica que não está presente em nenhuma outra: a população que ali deve residir, precisa ser de baixa renda.

Essa definição de “baixa renda”, no entanto, pode ser amplamente interpretada. Sendo assim, a doutrina sugere que as pessoas nessa situação sejam aquelas que não possuem condições de adquirir um imóvel onerosamente. Outros também tentam criar um caráter objetivo para o termo, ao dizer que a população de baixa renda seria aquela que recebe menos de três salários-mínimos. Todavia, por conta da variedade do custo de vida no Brasil, esse critério não é muito aceito.

6) ENTRE CÔNJUGES OU ENTRE COMPANHEIROS

A última da lista dos tipos de usucapião é a usucapião entre cônjuges ou entre companheiros. Esse tipo está presente no art. 1240-A, do Código Civil, que prevê a usucapião para aquele que estiver na posse (mansa e pacífica) direta, exclusiva e sem interrupção, por dois anos de um imóvel que dividia com ex-cônjuge ou ex-companheiro. Para isso funcionar, o ex deve ter abandonado o lar, o imóvel deve ser urbano e ter área de, no máximo, 250m². Nessa perspectiva, esse imóvel deve ser a moradia do possuidor, este que não deve ser proprietário de nenhum outro imóvel (rural ou urbano).

Dessa forma, com o decurso do tempo, o cônjuge que ficou no lar passa a ter o domínio com exclusividade do bem, não devendo mais dividi-lo com quem abandonou a moradia.

7) QUAL DOS TIPOS DE USUCAPIÃO É O MELHOR?

Agora que você já sabe um pouco mais sobre o que é usucapião e sobre seus diferentes tipos, deve estar se perguntando: “qual dos tipos de usucapião é melhor para mim?”

Bom, essa decisão pode fazer toda a diferença num processo judicial. Muitas vezes, as pessoas tem direito à determinada propriedade, mas entram com um processo de usucapião que não é compatível e acabam gastando dinheiro desnecessariamente.

Para que isso não aconteça, o mais recomendado é buscar um profissional de Direito especializado nessa área. Dessa forma, você terá mais chances de sucesso em adquirir sua propriedade.

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Até mais!

Fonte: Salari Advogados

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Dr. Rodrigo Costa

Sócio-fundador do escritório Salari Advogados; delegado de prerrogativas e membro do Comitê de Celeridade Processual da OAB/RJ; especialista em Direito Público e Privado pela Cândido Mendes; advogado colunista e convidado da rádio Bandeirantes – Bandnews; membro efetivo e convidado do programa de rádio e websérie Direitos e Deveres; colunista e especialista em Direito, convidado dos jornais O Globo e Extra.