Assinar um contrato não é tão simples como aparenta, já que é preciso ficar atento às cláusulas, aos valores e, inclusive, às garantias. Na área imobiliária, os contratos de locação definem os direitos e os deveres do inquilino e do proprietário. Para promover a segurança jurídica, assegurar o pagamento e as boas condições do imóvel, a legislação dispõe das garantias locatícias. Decerto, a maioria das pessoas conhece a caução e o fiador, mas ainda existem outras formas de garantir a locação. Neste artigo, nós vamos esmiuçar este tema de forma em que você consiga compreender sem muita juridiquês. Confira a partir de agora.

1) O QUE SÃO AS GARANTIAS LOCATÍCIAS?

Certamente, com a correria do dia a dia e, muitas vezes, a transferência de locais de trabalho, grande parte dos brasileiros opta pelo aluguel de imóveis. Após pesquisar o melhor local e analisar condições físicas e, principalmente, financeiras, há a assinatura do contrato. Em um contrato de locação, existem o locatário e o locador. O primeiro toma o imóvel a título de locação enquanto o locador é o proprietário que cede o imóvel para a locação. Inegavelmente, toda assinatura precisa de garantias que sustentem a segurança entre as partes. Em toda locação, o proprietário pode exigir as garantias locatícias.

A Lei do Inquilinato (8.245/91) dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, e apresenta quatro tipos de garantias locatícias: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. É provável que você já tenha ouvido falar dos dois primeiros. Independentemente da escolha, nesses contratos é permitida somente uma modalidade de garantia. Ou seja, é preciso analisar qual é a melhor opção para os envolvidos e definir uma. Vale ressaltar, ainda, que as partes podem alterar a garantia mesmo depois da assinatura. Esse procedimento deve ser realizado através de um aditivo contratual, ou seja, adição de cláusulas contratuais.

Nesse meio tempo, o aconselhamento de um bom advogado de Direito Imobiliário é essencial para que não haja preocupações. O profissional especializado cuidará de toda a papelada e chegará ao melhor resultado tanto para o locatário quanto para o locador. Ade mais, em caso de troca das garantias locatícias, o advogado pode realizar facilmente esse procedimento, sem maiores dores de cabeça para os envolvidos.

2) CAUÇÃO

É comum ouvirmos por aí o famoso “depósito caução”. Quando abordamos esse termo, falamos sobre uma das mais conhecidas garantias locatícias. A saber, o pagamento da caução pode ser negociado, porém, na maioria dos casos, é realizado através do pagamento à vista de três meses de aluguel. Esse valor assegura que o locador não terá prejuízos caso o locatário, também conhecido como inquilino, se torne inadimplente. Além disso, essa garantia também pode cobrir possíveis danos realizados pelo locatário durante o período de vigência do contrato. Normalmente, ocorre a abertura de uma conta bancária conjunta em nome das partes envolvidas. Ao final do contrato, o dinheiro deve ser devolvido ao inquilino com a correção da poupança de todo o tempo que esteve depositado.

3) FIANÇA

Essa garantia locatícia é a mais tradicional e funciona quando um terceiro agente, o fiador, garante o contrato e assegura o cumprimento das obrigações do locatário. Só para ilustrar: imaginemos que o inquilino não honrou seus compromissos e deixou de pagar o aluguel durante dois meses. Nesse caso, o fiador tem a obrigação de assumir esse débito, visto que ele é a garantia do locador. No entanto, não é qualquer um que pode ocupar o cargo de fiador; é necessário possuir renda líquida superior a três vezes o aluguel e encargos e patrimônio quitado. Por isso, é de extrema importância a comprovação de que o terceiro agente pode arcar com as possíveis dívidas.

4) SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA

O seguro fiança garante o pagamento do aluguel e dos demais encargos do locatário em caso de inadimplência. Nessa garantia locatícia, o inquilino paga à seguradora determinada quantia para eventuais atrasos no aluguel. Ou seja, a agência responde em casos de inadimplência por parte do locatário. Por exemplo, se o inquilino não pagar nos prazos estabelecidos, a quitação ocorre pela seguradora. A saber, uma das vantagens dessa garantia é a dispensabilidade de desgastes emocionais exigindo os pagamentos atrasados, visto que a agência logo cobre os eventuais problemas. Por outro lado, o seguro não cobre absolutamente todos os contratempos entre o locatário e o locador.

5) CESSÃO FIDUCIÁRIA DE QUOTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO

Apesar de não muito utilizada, essa garantia locatícia está prevista na legislação. A princípio, a cessão fiduciária ocorre quando o locatário destina suas cotas em favor do locador. Só para exemplificar: um fundo de investimento é uma forma de aplicação financeira; dentro dele existem as cotas, ou seja, pedaços do fundo. Se uma pessoa investe em ativos do mercado imobiliário, a compra e venda de cotas são semelhantes à compra e venda de um pedaço de imóvel. Com essa cota, a pessoa tem acesso a empreendimentos imobiliários. Assim, a garantia do contrato de locação pode ser essa cota de investimento. Se acaso houver problemas entre o locador e o locatário, o proprietário tem a possibilidade de permanecer com o pedaço de investimento.

6) POSSO FECHAR UM CONTRATO LIVRE DE GARANTIAS LOCATÍCIAS?

A lei permite o aluguel de imóveis sem garantias locatícias, porém, além da não indicação, pode ser um risco. É necessário salientar que tanto o proprietário quanto o inquilino correm sérios riscos de aceitar essa modalidade. Com o intuito de evitar problemas e dores de cabeça, cabe a presença de um advogado de Direito Imobiliário. A opção por contratos sem garantia ocorre, muitas vezes, pela burocracia envolvida no processo. Entretanto, com a ajuda especializada, as partes só precisarão se preocupar com a assinatura do documento, visto que o profissional se encarrega de todo o trabalho.

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Fonte: Salari Advogados

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Dr. Rodrigo Costa

Sócio-fundador do escritório Salari Advogados; delegado de prerrogativas e membro do Comitê de Celeridade Processual da OAB/RJ; especialista em Direito Público e Privado pela Cândido Mendes; advogado colunista e convidado da rádio Bandeirantes – Bandnews; membro efetivo e convidado do programa de rádio e websérie Direitos e Deveres; colunista e especialista em Direito, convidado dos jornais O Globo e Extra.