Consumidora será indenizada por atraso de 17 meses na entrega de imóvel Compra e venda de imóvel

Advogado RJ divulga notícia sobre atraso em obra/ atraso na entrega de imóvel – Direito do Consumidor

Fonte: TJDFT
Vara: 203 – TERCEIRA VARA CÍVEL DE BRASÍLIA

Processo: 2013.01.1.026363-7

Feito: INDENIZAÇÃO

Requerente: K. A. A.

Requerido: I .P. 34 SPE LTDA e C. J. F.

SENTENÇA

Em 01/03/2013 a autora Karla Almeida Aires ajuizou o presente feito de conhecimento contra Inpar Projeto 34 SPE Ltda e Construtora João Fortes.

Narra a autora que em 02/12/2007 entabulou com a requerida Inpar contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel em construção, correspondente ao apartamento n.º 904, do edifício Mont Rouge, no empreendimento Vive La Vie, localizado no Rua 36 Norte, Lote n.º 05, em Águas Claras/DF, mediante pagamento de sinal e parcelas. Assevera que a unidade deveria ser entregue até abril de 2010. Afirma que o contrato previa a possibilidade de prorrogação do prazo de entrega por até 180 dias. Assevera que só recebeu o imóvel em julho de 2012.

Diante dos fatos narrados, pleiteia: (i) lucros cessantes no valor de R$ 21.600,00; (ii) compensação por danos morais no valor de R$ 10.000,00; (iii) restituição em dobro pela cobrança indevida de taxas de condomínio antes da entrega das chaves, no valor de R$ 6.363,40 e (iv) indenização pelo acréscimo no saldo devedor do imóvel, em razão do atraso na entrega, no montante de R$ 64.920,73.

Os documentos de folhas 16/60 instruíram a petição inicial.

Emenda às fls. 64/65 e 70/83.

Devidamente citadas (fls. 86v e 87v), as requeridas apresentaram contestação em conjunto, tempestivamente, encartada nos autos às fls. 90/133 e acompanhada dos documentos de fls. 134/168.

Em sua defesa, as requeridas afirmam que em meados de junho de 2009 a Inpar Holding, proprietária da Inpar SPE 34, enfrentava problemas financeiros, tendo a requerida João Fortes adquirido a Inpar SPE 34, assumindo assim a obra do empreendimento Residencial Vive La Vie. Afirmam que as obras já estavam em atraso. Asseveram que a grande maioria dos adquirentes firmou documento concordando com o atraso na entrega, que passou a ter previsão para julho de 2010. Entendem que o prazo de prorrogação de 180 dias se conta desta última data, findando em janeiro de 2011. Alegam que ocorreu caso fortuito e força maior que justificaram o atraso, citando chuvas torrenciais e greves no sistema de transporte público. Asseveram que o Habite-se foi expedido em 20/04/2011. Afirmam que a autora recebeu seu imóvel em 11/10/2011. Acrescentam que o Habite-se foi averbado em 20/07/2012 em razão de débitos da Inpar SPE 34, que tiveram que ser quitados pela requerida João Fortes.

Réplica às fls. 172/196.

Às fls. 202/204 a requerida apresentou documentos, sobre os quais se manifestou a parte autora às fls. 208/209.

É o relatório.

Decido.

As partes são legítimas, há interesse de agir e o pedido é juridicamente possível. Estão presentes as condições para o exercício do direito de ação, bem como aquelas para o desenvolvimento válido e regular do processo.

A questão de mérito diz respeito a direito e a fato, mas a prova é unicamente documental, razão pela qual, nos termos do art. 330, inc. I, do CPC, passo ao julgamento antecipado da lide.

DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

Analisada a prova dos autos, observo inicialmente que as requeridas forneceram para a parte autora apartamento novo em condomínio edilício, a qual o recebeu como destinatária final, evidenciando-se assim as figuras de consumidor e fornecedor, previstas nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, razão pela qual entendo que o regramento consumerista se aplica ao caso em tela.

Consta dos autos, às fls. 18/46, cópia do Contrato de Promessa de Compra e Venda havido entre as partes em 02/12/2007. Vê-se na cláusula “E” do Quadro Resumo do contrato, que a data prevista para a entrega das chaves do imóvel foi abril de 2010, ou seja, até 30/04/2010. Observo ainda que a cláusula 5.1.1 do contrato havido entre as partes prevê um prazo de tolerância de 180 dias, independentemente de qualquer condição (fl. 35).

A parte ré afirma que a autora recebeu o imóvel em 11/10/2011, mas não há nos autos nenhuma prova neste sentido. A autora, a seu turno, afirma que recebeu o imóvel apenas em julho de 2012, após a averbação do Habite-se. É incontroverso, de outra parte, que o Habite-se, embora expedido em 20/04/2011, só foi averbado em 20/07/2012.

Vê-se do contrato que o preço do imóvel, de R$ 185.678,05 seria pago mediante sinal, parcelas mensais, anuais, parcela única e ainda uma parcela de R$ 140.370,00, com vencimento no primeiro dia útil após a expedição do Habite-se, podendo ser quitada mediante financiamento bancário (cláusula “G” do Quadro Resumo do contrato, fls. 23/25).

De outra parte, vê-se na cláusula 7.1, alínea “c”, do contrato havido entre as partes (fl. 38), que a entrega das chaves estava condicionada contratualmente à assinatura do “instrumento de financiamento com pacto adjeto de hipoteca ou alienação fiduciária com agente financeiro”.

Ora, não havendo nos autos prova da alegação da requerida, de que as chaves foram entregues à parte autora em 11/10/2011 e considerando a previsão contratual, de que as chaves só seriam entregues com a assinatura do contrato de financiamento, e ainda tendo em vista que o “Habite-se” só foi averbado em 20/07/2012 (possibilitando assim a realização de financiamento bancário), entendo que merece crédito a alegação da autora, de que só recebeu as chaves do imóvel em julho de 2012.

De outra parte, embora o contrato contivesse previsão de entrega das chaves até 30/04/2010 (cláusula “E” do Quadro Resumo), vê-se que posteriormente, com a assunção do empreendimento pela requerida João Fortes Engenharia, houve nova negociação entre as partes, com a prorrogação do prazo de entrega para 31/07/2010, comprometendo-se a requerida, em contrapartida, à prorrogação de vencimentos de parcelas, nos seguintes termos (fl. 161):

“… os vencimentos da parcela única e da parcela intermediária (previstas nos itens g.3 e g.5 das Promessas de Compra e Venda) devidas nos meses de abril e maio de 2010, serão prorrogados para os dias 01/07/2010 e 02/08/2010 respectivamente e que, ser for necessário o uso do prazo de tolerância, isso implicará automaticamente e por igual período pelo prazo efetivamente utilizado, na prorrogação do vencimento de tais parcelas, incidindo sobre as mesmas tão somente correção monetária com base no INCC”.

Observo à fl. 165 que a autora anuiu com a modificação do prazo de entrega, bem como com a prorrogação do vencimento das parcelas citadas, de modo que a negociação coletiva de fls. 161/168 consistiu em verdadeiro aditivo contratual, no que tange às cláusulas por ela modificadas.

O prazo para entrega das chaves, contratualmente previsto, passou a ser 31/07/2010 e, não havendo modificação das demais cláusulas, continuou a viger a cláusula 5.1.1 do contrato havido entre as partes, quanto ao prazo de tolerância de 180 dias, mencionado inclusive na própria negociação coletiva, quando da prorrogação do vencimento das parcelas previstas nas cláusulas “g.3” e “g.5”, estabelecendo-se que, caso utilizado prazo de tolerância, haveria nova prorrogação do vencimento destas parcelas, automática, pelo mesmo período em que utilizado o citado prazo pela requerida.

Com relação ao prazo de carência de 180 dias, ou quase seis meses, entendo razoável e não abusivo, pois se trata de construção de imóvel em empreendimento de grande porte, sendo cediço que a atividade de construção civil está sujeita a uma série de intercorrências de baixa previsibilidade, como o mal tempo, as restrições administrativas, eventuais movimentos paredistas da mão-de-obra, escassez de materiais no mercado, além de outras.

Não é desarrazoada a cláusula contratual que estipula prazo de prorrogação para a entrega da obra em até 180 dias, porque este prazo é conferido à construtora justamente para que possa resolver todas as intercorrências até certo ponto imprevisíveis que aconteçam durante a construção do imóvel.

Assim é que, computado o prazo de prorrogação, vê-se que o prazo estipulado contratualmente se venceu em 27/01/2011.

Ora, o prazo de prorrogação de 180 dias, ou cerca de seis meses, é suficiente para que a construtora possa resolver todas as intercorrências que venham a acontecer, inclusive a obtenção, junto à Administração, da Carta de Habite-se, mormente porque se deve considerar que o contrato foi firmado em 02/12/2007, para a entrega até 31/07/2010, ou seja, em 32 meses. Ora, a prorrogação de 6 meses corresponde a um elastecimento gracioso de 18,75% do prazo contratual, justamente pelas mais diversas dificuldades enfrentadas pela construção civil.

Sabe-se que o prazo de entrega é um grande atrativo ao produto oferecido no mercado pela parte requerida, o que o torna mais vantajoso que outros produtos similares, com prazos de entrega mais distantes. De outra parte, a atividade de construção civil é desenvolvida pela parte ré de modo empresarial, sendo certo que não lhe é desconhecida a necessidade da ligação dos serviços públicos essenciais, da expedição de Carta de Habite-se, as exigências administrativas e os prazos demandados pela Administração Pública para a obtenção de sua aprovação, além dos prazos e exigências cartorárias para a averbação do habite-se, de modo que, ao fixar contratualmente um prazo denominado “de entrega”, a parte ré deve ter em consideração todos esses fatores, a fim de dar informação clara e adequada de seu cliente, dever básico do fornecedor de produtos e serviços.

Não há nos autos prova de que a Administração tenha se demorado de modo extraordinário no caso em tela, para expedir o Habite-se, de modo diverso em que tenha ela atuado em empreendimentos similares.

A necessidade de autorização da Administração Pública para a utilização de imóveis novos é intrínseca à atividade desenvolvida empresarialmente pela parte ré e, ter havido demora na expedição desta autorização se caracteriza como fortuito interno, que não exclui

a culpa da requerida pelo descumprimento do prazo contratualmente previsto.

Ademais, a existência de débitos da requerida Inpar Projeto 34 SPE, impeditivos do averbamento da Carta de Habite-se, não pode ser argüida como caso fortuito ou força maior, na realidade, a culpa pelo endividamento da requerida só a ela mesma pode ser imputada, sendo a requerida João Fortes solidariamente responsável, nos termos art. 7º, parágrafo único, do CDC.

Assim sendo, entendo não haver nos autos prova de caso fortuito ou força maior, que possa isentar de culpa as requeridas, quanto ao atraso na entrega do imóvel.

Nesse passo, considerando que o imóvel só foi entregue em 20/07/2012, entendo comprovado que houve inadimplência injustificada da parte ré, quanto à entrega do imóvel, de 28/01/2011 a 20/07/2012.

DOS LUCROS CESSANTES.

Dispõe o art. 475 do Código Civil que:

“A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

A requerida se encontrava esteve inadimplente, quanto à entrega do imóvel, de 01/08/2010 até 20/07/2012, o que autoriza a incidência do disposto no art. 475 do CC, no que tange ao cumprimento do contrato, mais indenização por perdas e danos.

O art. 402 do CC estabelece que as perdas e danos abrangem, além do que efetivamente se perdeu, o que razoavelmente se deixou de lucrar, constituindo esse último aspecto das perdas e danos, os chamados lucros cessantes.

Para que se configurem, os lucros cessantes devem ser certos e não meramente hipotéticos, devem estar compreendidos em cadeia natural da atividade interrompida, não bastando a mera presunção.

É certo que a pessoa privada de dispor do imóvel na data almejada terá prejuízo econômico, seja em razão de deixar de alugar o imóvel, seja em razão de pagar o valor do aluguel enquanto não ocorre a entrega o imóvel que adquiriu. Ademais, vê-se que há toda uma justa expectativa criada pelo contrato e justificada pelo investimento financeiro já realizado pelo adquirente, que são violados pelo injusto descumprimento contratual levado a efeito pela construtora.

Nessa trilha, entendo que as empresas requeridas devem arcar com os prejuízos econômicos advindos do atraso da obra, ao qual elas deram causa, razão pela qual reconheço o direito à indenização por lucros cessantes no período de 28/01/2011 a 20/07/2012.

No que concerne ao valor dos danos sofridos, a parte autora comprovou, às fls. 54/57, que o imóvel em questão foi alugado pelo valor de R$ 1.200,00 por mês. As requeridas, a seu turno, apresentaram o Estudo de Valor para Locação, de fls. 202/204, concluindo que o imóvel em questão tem o valor, para locação, de R$ 18,14 por m2. Ora, considerando-se que o imóvel tem área privativa de 68,14 m2 (fl. 22), vê-se que o valor de mercado da locação, para as requeridas, seria de R$ 1.236,06, maior portanto que o valor do pedido, estando este Juízo, entretanto, jungido ao pedido deduzido pela parte autora.

Pelos motivos expostos, entendo que as requeridas, solidariamente (art. 7º, parágrafo único, do CDC), devem ressarcir a parte autora pelos lucros cessantes experimentados no período de 17 meses e 22 dias, de 28/01/2011 até 20/07/2012, pelo valor mensal de R$ 1.200,00, no montante de R$ 21.280,00.

DAS TAXAS DE CONDOMÍNIO.

Embora os promitentes compradores sejam equiparados a condôminos, para fins de pagamento das taxas de condomínio (art. 1.334, §2º, do Código Civil), estão eles obrigados ao pagamento à medida em que passem a ter a possibilidade de usufruir do imóvel que lhes foi prometido a venda, sob pena de se configurar enriquecimento sem causa.

É que as taxas de condomínio correspondem à participação de cada um dos proprietários nos custos de manutenção do bem comum, o que se justifica pela disponibilidade que os mesmos detêm sobre o imóvel que lhes pertence, possibilitando aos mesmos a fruição do bem comum.

Já o promitente comprador que ainda não recebeu a posse do imóvel, não usufrui do bem comum, remanescendo ao promitente vendedor a obrigação para com o condomínio, até que efetivamente transmita a posse do imóvel ao adquirente.

Indevida, portanto, a cobrança dirigida à autora, de taxas de condomínio desde julho de 2011, pois demonstrado nos autos que ela não recebeu a posse do imóvel, nem são é sua proprietária, mas mera promitente compradora sem a posse do imóvel em questão.

Observo, entretanto, que a cobrança foi dirigida a autora por Condomínio do Edifício Vive La Vie (fl. 52) e não por qualquer das requeridas, não havendo assim que se falar de cobrança indevida por parte das requeridas, sendo inaplicável o disposto no art. 42, parágrafo único, do CDC. Devem, entretanto, a requerida Inpar, promitente vendedora, e sua sucessora João Fortes Engenharia, indenizar a autora pelas taxas de condomínio por ela desembolsadas, no período de atraso da obra, de 28/01

/2011 até 20/07/2012, pois até esta última data, diante da falta de averbação da carta de “Habite-se”, não era possível à adquirentes realizar o financiamento bancário necessário à quitação do preço do imóvel.

DO ACRÉSCIMO AO SALDO DEVEDOR DURANTE O ATRASO NA OBRA.

A parte autora postula que a parte ré seja compelida a lhe indenizar pelo valor de R$ 64.920,73 que corresponderia ao valor que foi acrescido ao saldo devedor durante o atraso na obra.

Conforme já delineado acima, houve atraso na entrega do imóvel, por culpa das requeridas, de 28/01/2011 a 20/07/2012.

Analisado o Extrato de Pagamentos de fl. 59, observo que até 30/10/2012 havia um saldo devedor de R$ 205.290,73, estando em aberto a parcela de R$ 5.650,00 vencida em 05/01/2010 e a parcela de R$ 140.370,00 vencida em 30/10/2012.

A primeira parcela vencida, de R$ 5.650,00, correspondia a uma das duas parcelas anuais no mesmo valor, com vencimentos em 05/01/2009 e 05/01/2010, previstas na cláusula “g.2” do Quadro Resumo do contrato havido entre as partes (fl. 24). Tal parcela não foi abrangida pela negociação coletiva havida posteriormente, que prorrogou o prazo de vencimento das parcelas previstas nos itens “g.3” e “g.5” para 01/07/2010 e 02/08/2010, com a previsão de nova prorrogação automática durante a utilização do prazo de tolerância (fl. 161).

Na mesma planilha de fl. 59, observo que sobre parcela vencida em 05/01/2010, no valor de R$ 5.650,00, há incidência de correção monetária, multa e juros de mora, perfazendo o montante de R$ 10.812,95 até a data de 30/10/2012. Não vislumbro que haja abusividade na incidência de correção monetária, juros de mora e multa sobre este valor, pois há previsão contratual neste sentido e, de fato, há mora injustificada da parte autora, no que tange a este pagamento.

Já o valor de R$ 140.370,00 com vencimento em 30/10/2012 (fl. 59) corresponde ao pagamento previsto na cláusula “g.5” do Quadro Resumo do contrato havido entre as partes (fl. 25), cujo vencimento inicial estava previsto para 01/05/2010 e foi prorrogado nos termos da negociação coletiva (fl. 161). Vê-se na planilha de fl. 59 que sobre este valor há incidência apenas de correção monetária no montante de R$ 54.873,36 mas não há incidência de juros contratuais, multa ou juros de mora.

Ora, o contrato havido entre as partes foi firmado em 02/12/2007, prevendo a incidência de correção monetária pelo INCC até a data do “Habite-se” e pelo IGP-M após esta data (cláusula 2.5.2, fl. 29). O valor da correção monetária, de R$ 54.873,36, corresponde a 39,09% do valor originário, de R$ 140.370,00. Embora expressivo, o valor da correção monetária decorre do longo período desde a assinatura (02/12/2007) do contrato até a data da planilha de fl. 59 (30/10/2012), de 4 anos, 10 meses e 28 dias, ou quase 59 meses, o que corresponde a uma variação percentual média de 0,66% ao mês, razoável para o período.

A correção monetária não representa verdadeiro acréscimo ao valor, mas mera recomposição das perdas inflacionárias, razão pela qual entendo que, mesmo tendo havido atraso por culpa das requeridas, o valor da correção monetária é devido pela parte autora, sob pena de se configurar enriquecimento sem causa, o que é vedado em nosso ordenamento (art. 884 do Código Civil).

DOS DANOS MORAIS.

Com relação ao pedido de compensação por danos morais, registro inicialmente, que o dano moral é conceituado doutrinariamente como violação dos direitos da personalidade, como dignidade, honra, reputação, intimidade, integridade física, justas aspirações e outros bens que integram o patrimônio imaterial de uma pessoa. Da violação destes direitos decorre, geralmente, dor, vexame, sofrimento ou humilhação, sendo estes efeitos, não causas.

No caso em tela, não vislumbro que o descumprimento contratual pelas requeridas tenha exorbitado dos danos meramente patrimoniais, vindo a atingir quaisquer dos direitos da personalidade da autora, motivo pelo qual entendo que a pretensão autoral, neste aspecto, não merece prosperar.

DO DISPOSITIVO.

Por todas as razões expostas, julgo parcialmente procedente o pedido, para condenar solidariamente as requeridas a indenizarem a parte autora por lucros cessantes pelo atraso na entrega do imóvel, no valor de R$ 21.280,00 (vinte e um mil, duzentos e oitenta reais), corrigido monetariamente pelo INPC a partir da data do ajuizamento deste feito (01/03/2013) e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a data da citação (05/07/2013, fls. 86v e 87v).

Também condeno solidariamente as requeridas a indenizarem a parte autora pelos danos emergentes decorrentes dos valores pagos por taxas de condomínio antes da entrega das chaves, no valor de R$ 3.181,20 (três mil cento e oitenta e um reais e vinte centavos), corrigido monetariamente pelo INPC a partir da data do ajuizamento deste feito (01/03/2013) e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a data da citação (05/07/2013, fls. 86v e 87v).

Declaro o feito extinto, com resolução de mérito, nos termos do art. 269, inciso I, do CPC.

Diante da sucumbência recíproca e proporcional, na forma do art. 21 do CPC, condeno ambas as partes ao pagamento das custas e despesas do processo, além do pagamento de honorários advocatícios, que se compensam mutuamente nos termos da súmula n.º 306 do egrégio STJ.

Publique-se. Intimem-se.

Transitada em julgado, e não havendo outros requerimentos, arquivem-se os autos, com baixa na distribuição e demais cautelas de praxe.

Sentença registrada eletronicamente neste ato, por intermédio do sistema informatizado do Eg. TJDFT e proferida em exercício perante o Núcleo Permanente de Gestão de Metas do Primeiro Grau (NUPMETAS 1).

TATIANA IYKIÊ ASSAO GARCIA

Juíza de Direito Substituta

Fonte: Jornal Jurid

Tags: atraso em obra, atraso na entrega de imóvel, direito do consumidor, advogado de direito do consumidor, Advogado RJ, Advogado do Rio de Janeiro

 

 

 

 

 

 

 

 

Fonte: Salari Advogados

Leia mais artigos em nosso blog

Telefones para contato:

(21) 3594-4000 (Fixo)

(21) 96577-4000 (WhatsApp)

E-mail: [email protected]

Facebook | Instagram YouTube

Endereço: Rua da Quitanda, nº 19, sala 414 – Centro (esquina com a Rua da Assembléia, próximo à estação de metrô da Carioca).

Dr. Rodrigo Costa

Sócio-fundador do escritório Salari Advogados; delegado de prerrogativas e membro do Comitê de Celeridade Processual da OAB/RJ; especialista em Direito Público e Privado pela Cândido Mendes; advogado colunista e convidado da rádio Bandeirantes - Bandnews; membro efetivo e convidado do programa de rádio e websérie Direitos e Deveres; colunista e especialista em Direito, convidado dos jornais O Globo e Extra.

Deixe um comentário